海航系密謀地產(chǎn)再融資　億城股份遇拿地困局

如果交割進展順利的話，不出年底，億城股份(000616.SZ)就將成為海航納入旗下的第8家A股上市公司。

8月6日晚間，億城股份對外發(fā)布公告披露，公司大股東乾通實業(yè)已經(jīng)和海航集團旗下海航資本正式簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，乾通實業(yè)將以16.0987億元的價格轉(zhuǎn)讓手中所持的全部億城股份股權，轉(zhuǎn)讓完成后，海航資本將成為億城股份的大股東。

對于手中已經(jīng)沒有多少土地儲備的億城股份，海航資本還能夠以高出市場價格104%的高溢價收購，究竟看中的是什么?收購完成之后，海航資本是否會延續(xù)老路，將億城股份作為資本運作的一個平臺，實現(xiàn)二級市場再融資，就此開始將手中冰封多年的土地資產(chǎn)盤活?

16億值不值

在8月7日復牌之后，億城股份的股價已經(jīng)連續(xù)3個一字漲停，至8月9日報收于每股3.66元。

這一價格距離海航資本開出的價格仍有很大的空間，按照海航資本給乾通實業(yè)開出的16.0987億元價格購買2.86億股計算，折合每股價格為5.63元。

如果從二級市場溢價104%以及折合每股20多倍的市盈率來看，海航資本算得上出手闊綽，但是站在海航資本的角度來看，以16億元的價格買下億城股份的控股權已經(jīng)是非常實惠了。

首先，由于整個房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，億城股份的每股收益是從2007年以來的最低值;其次，億城股份截至一季度末的每股凈資產(chǎn)仍舊高達3.34元，折算下來市凈率不到1.7倍。

更為重要的是，按照海航資本董事長劉小勇給出的解釋，億城股份的股權結(jié)構(gòu)分散有利于實現(xiàn)財務杠桿的最大化。公開資料顯示，億城股份大股東乾通實業(yè)的持股比例只有19.98%，其余前10大股東均為機構(gòu)投資者，而且持股比例合計只有10%左右，海航資本只需要以16億元的成本，就可以控股整個億城股份。

而實現(xiàn)財務杠桿的最大化，這也是海航資本運作的一貫手法。

能買到什么

根據(jù)億城股份的2012年財報數(shù)據(jù)顯示，盡管公司賬面上的主要流動資產(chǎn)就是目前正在開發(fā)階段的7塊用地，主要位于北京、蘇州和天津三地，這幾個項目的資產(chǎn)合計接近75億元。

事實上，由于沒有新購置土地，剩余可供開發(fā)的土地基本已經(jīng)用盡。

從2010年至2012年的3年間，公司手中未開發(fā)的土地金額分別為28.38億元、12.76億元和4.2億元，土地儲備在逐年減少，眼下，公司手中唯一的一塊未開發(fā)用地是位于唐山的大城山項目，規(guī)劃面積只有16萬平方米，即便是這塊土地也是因未能在2012年如期開工而剩下的。

除了沒有增加土地儲備之外，從年初的時候，億城股份就開始有計劃地剝離公司部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

今年2月4日，億城股份發(fā)布公告稱，公司已經(jīng)將孫公司億城山水和頤園會所分別以2.21億元和1.5億元的價格出售，對此，公司的解釋是為了減少上市公司負債，但事實卻是，在出售億城山水之前，卻將其擁有的對曾孫公司西海龍湖的1.5億元債權轉(zhuǎn)給了上市公司。

事實上，此次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)當中，包括西山華府的綜合樓項目、萬城華府的兩處會所以及碧水云天的頤園會所，幾乎都是億城股份近些年來開發(fā)的最優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源，而根據(jù)資產(chǎn)評估報告中對于這些房產(chǎn)的估值，也明顯低于同期市場價格。

已經(jīng)放棄上市公司的乾通實業(yè)，剛剛在6月份將公司的注冊地從目前的北京萬柳中心遷往了西藏拉薩的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。

“北京現(xiàn)在的地越來越難拿了，像億城股份這樣的小地產(chǎn)公司，最近幾年拿的地也基本都是外地的，也能看得出來，他們早就不想做了。”北京一家券商地產(chǎn)行業(yè)分析師在接受記者采訪時分析道。